Приватизация жилых помещений — приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством (пункт 1 статьи 134 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-3 (в редакции от 13.11.2017) — далее Жилищный кодекс).
Для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда наниматель этого жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением, подают заявление о приватизации в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение. Все вышеуказанные граждане, имеют равные права на участие в приватизации жилого помещения. Участие в приватизации жилого помещения граждан, не обладающих дееспособностью в полном объеме, осуществляется с учетом установленных законодательством особенностей приобретения ими гражданских прав и создания гражданских обязанностей. Договор купли-продажи приватизированного жилого помещения мог быть удостоверен на нескольких членов семей нанимателя жилого помещения, которые впоследствии стали бы собственниками долей в праве собственности на данное жилое помещение ( муж жена, сын, невестка — могли приватизировать жилое помещение каждый по 1/4, может быть по 1/2, может быть по 1/4 и 3/4 и т.д.).
Вопросы о расторжении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения возникают у членов семьи собственника таких квартир, как принявших участие в приватизации, так и не ставших участниками приватизации. Поводом для таких требований может стать не согласие собственника квартиры (т.е. лица, на которого была оформлена приватизация) на оформлении членом семьи права собственности на соответствующую его участию в приватизации долю в жилом помещении, или при нарушении права пользования жилым помещением члена семьи, не принявшего участия в приватизации. Имеют место случаи, когда сам собственник квартиры заявляет о желании отказаться от права собственности на нее и снова быть нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда.
Глава 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь не содержит специальных норм о расторжении договора по соглашению сторон. Приватизация занимаемых гражданами по договору найма жилых помещений производится на добровольной основе по договорам, удостоверенным в нотариальном порядке. С момента регистрации договора в регистрирующем органе (бюро регистрации и технической инвентаризации) обязательства сторон по купле-продаже жилого помещения считаются исполненными и гражданин, приватизировавший жилье, приобретает на него право собственности. С этого момента собственник может в установленном порядке распоряжаться своим имуществом, то есть отчуждать его, а также передавать во владение, пользование и распоряжение другим лицам после полного погашения стоимости этого жилого помещения. Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.
Например, если гражданину на праве собственности принадлежат приватизированное жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.
В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Республики Беларусь члены семьи нанимателя, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, участвовавшие в приватизации жилого помещения денежными средствами и именными приватизационными чеками «Жильё», вправе требовать признания за ними права собственности на долю в приватизированном жилом помещении. При согласии всех участников приватизации жилого помещения, соглашение об определении долей в приватизированном жилом помещении может быть удостоверено нотариально, при отсутствии согласия — спор разрешается в судебном порядке.
Члены семьи собственника, проживающие в приватизированном жилом помещений, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право владения и пользования этим помещением, согласно договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда. Все вопросы, связанные с нарушением законодательства при приватизации жилого помещения, разрешаются в судебном порядке.
Споры о праве, возникающие в связи с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами. К ним, в частности, относятся споры:
- о признании недействительными договоров приватизации жилых помещений;
- о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками жилых помещений и членами их семей, наследниками и другими лицами.
Жилищный кодекс предусматривает, что при неуплате в течение года очередных взносов покупателями в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, являющимися стороной договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения, последние вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор (пункт 2 статьи 144 Жилищного кодекса).
Собственник приватизируемого жилого помещения вправе произвести в установленном порядке отчуждение квартиры исполкому (предприятию, организации), а новый владелец предоставляет уже бывшему собственнику это жилое помещение в пользование на условиях договора найма. Решение об этом по заявлению гражданина принимает местный исполнительный и распорядительный орган (администрация предприятия, организации) при условии полного погашения стоимости этого жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного, расторгнуть договор купли — продажи приватизированного жилого помещения с рассрочкой платежа невозможно.
Нотариус О. Осмоловская.
